La resolución exacta publicada por el BOE
La disposición aparece en III. Otras disposiciones, dentro del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, bajo el epígrafe Vivienda. Su referencia oficial es BOE-A-2026-16532.
El título completo es:
Resolución de 24 de julio de 2026, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el segundo trimestre de 2026.
Estos son los nuevos municipios, barrios y núcleos afectados
Para que nos hagamos una idea, la publicación del BOE afecta a varias partes, pero no en todas ellas lo hace por igual. Por ejemplo, en Asturias no se declara tensionado todo el territorio de los concejos afectados, limitándose a Llanes y Cabrales, dos barrios de Gijón, el barrio de La Magdalena en Avilés y Luanco, dentro de Gozón.
Sin embargo, otras ciudades sí se ven limitadas por completo. Este es el caso de Santiago de Compostela y Basauri, en los que las limitaciones de los alquileres afectan al municipio completo.
| Comunidad autónoma | Municipio o concejo | Ámbito declarado | Definición de gran tenedor | Vigencia inicial |
|---|---|---|---|---|
| Principado de Asturias | Llanes | Núcleo urbano de Llanes, Posada de Llanes, Nueva, Poo, Barro y Celorio | Más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² residenciales | 3 años |
| Principado de Asturias | Cabrales | Arenas y Poo | Más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² residenciales | 3 años |
| Principado de Asturias | Gijón | Barrios de La Arena y Cimadevilla | Más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² residenciales | 3 años |
| Principado de Asturias | Avilés | Barrio de La Magdalena | Más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² residenciales | 3 años |
| Principado de Asturias | Gozón | Luanco | Más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² residenciales | 3 años |
| Galicia | Santiago de Compostela | Todo el municipio | 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial | 3 años |
| País Vasco | Basauri | Todo el municipio | 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio | 3 años |
Cómo puede afectar al precio de un nuevo contrato
La declaración como zona tensionada no obliga a rebajar automáticamente el precio mensual de un contrato que ya esté vigente. Las limitaciones se aplican cuando se firma un nuevo contrato o cuando finalizan determinados periodos de prórroga.
Por ejemplo, “cuando la vivienda haya estado alquilada durante los cinco años anteriores, la renta del nuevo contrato no podrá superar, con carácter general, la última renta vigente una vez aplicada la actualización que correspondiera”.
Eso sí, la ley permite superar esa referencia hasta un máximo del 10% únicamente en supuestos concretos:
- Algunas rehabilitaciones
- Mejoras de eficiencia energética o accesibilidad
- Contratos de diez años o más
Además, si el propietario es considerado “gran tenedor”, el nuevo contrato debe respetar también el máximo que resulte del sistema estatal de índices. Por último, esta referencia máxima se aplicará a las viviendas que no hayan estado alquiladas durante los cinco años anteriores.
Qué puede hacer un inquilino que ya vive en una zona tensionada
El inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales y durante un máximo de tres años, manteniendo las condiciones del contrato.
El propietario deberá aceptar la prórroga salvo en los supuestos que contempla la ley. Entre ellos, que ambas partes pacten otras condiciones, se firme un nuevo contrato sometido a los límites legales o el arrendador haya comunicado correctamente que necesita la vivienda para sí o para determinados familiares.
