Puede que el actual no sea el mejor momento para la compra de vivienda, ni por precio de mercado ni por situación de los tipos de interés, pero lo cierto es que el número de compras se ha disparado en el último periodo. De hecho, alcanza ya niveles de 2007, momento previo a la explosión de la burbuja inmobiliaria, aunque hoy con un volumen de la oferta muy diferente.

La subida desproporcionada del precio del alquiler sería una de las causas más evidentes de ese deseo creciente de convertirse en propietario, junto a la escasez de casas y pisos disponibles, pues supone una ausencia de alternativas.

Si es tu caso y te has propuesto adquirir una propiedad más pronto que tarde, es probable que agradezcas conocer algunas precauciones que todo futuro hipotecado debería tener en mente antes de realizar una oferta por su futuro hogar.

Necesitas mucho más que un 20% de ahorros

La crisis de 2008, con su reguero de hipotecas impagadas y desahucios, trasladó una lección importante a la sociedad española: nadie debería comprar una casa si no tiene capacidad de ahorro.

De aquella experiencia nació la imposibilidad de solicitar a la entidad bancaria más de un 80% del valor de la vivienda. Bien es cierto que, en el momento actual, los menores de 35 años pueden disfrutar de ventajas de financiación hasta porcentajes muy superiores, de hasta el 95% del valor.

Al grueso de la población, en caso de que quisiera acceder a un piso de 300.000 euros, el banco solamente podría concederte una hipoteca de 240.000. Pero eso no significa que con unos ahorros de 60.000 sea posible acceder a esa compra, ya que la misma lleva asociados elevados gastos. El más importante de ellos, el impuesto correspondiente: si adquieres vivienda nueva, tendrías que contar con un 10% de IVA. Si se trata de segunda mano, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) varía entre el 4 y el 10% en función de la provincia.

Pero el desembolso no termina aquí: Notario, Registro de la Propiedad, escritura… Y demos gracias a que han desaparecido los costes de la apertura de la hipoteca, que hasta 2019 eran asumidos por el comprador.

Hablaríamos en este punto de la necesidad de tener ahorrado como poco un 30% por adelantado, pero esto sería sólo en el mejor de los casos. En los últimos años, se ha normalizado que la agencia inmobiliaria, que generalmente es contactada por el vendedor, no le cobre a él sino a quien compra. Hablamos de porcentajes desorbitados, de entre un 3% y un 6% del precio de venta: para el piso que poníamos como ejemplo, de 300.000 euros, habría que abonar 18.000 a un intermediario que no has elegido, por poco más que enseñarte la vivienda, y aunque para la visita no se haya preocupado ni en averiguar cuánto se paga de comunidad.

En total, contando el IVA y en el caso de que te toque pagar este tipo de servicio intermediario, necesitaríamos disponer de casi 110.000 euros de ahorro para una vivienda de 300.000.

Una hipoteca se tarda en firmar a veces muchas semanas

El contrato de arras constituye la formalización de un acuerdo de compra-venta. Establece a qué precio se venderá la vivienda, en qué condiciones y, por lo general, marca un plazo máximo para firmar las escrituras.

En ese periodo de tiempo tienes que haber firmado la FEIN y reflexionar durante 10 días sobre las condiciones de la hipoteca acordadas con tu banco. Un proceso lento, con muchos pasos, que puede completarse en 30 días si todo va bien, pero que también puede alargarse 3 meses.

Te tienen que cuadrar las condiciones de una hipoteca, el banco elegido tiene que comprobar tu solvencia y decidir si establece contigo una relación contractual y, de no hacerlo, te tocará empezar de cero con otro.

No es infrecuente que el tiempo acordado concluya, y el potencial comprador se vea obligado a perder el dinero del contrato de arras, que para una casa de ese importe podría establecerse en 10.000 o 15.000 euros. Por ese motivo, siempre hay que negociar el plazo. Como recomendación, tres meses sería un periodo razonable para ambas partes.

No compares las hipotecas sólo por su TIN

Dos hipotecas fijas al 2,1% pueden suponer un desembolso mensual muy diferente. La diferencia se halla principalmente en los productos asociados.

Es fundamental que conozcas al detalle cuánto más te va a costar que te obliguen a contratar el seguro de la casa con ellos, un seguro de vida que tal vez no necesitas, lo que pierdes al domiciliar tu nómina con ellos, cuando a lo mejor otra entidad te aporta remuneraciones mensuales, el coste de una alarma que en otro caso no contratarías…

Haz cuentas antes de decidir el gasto mensual que te supone todo ello y compara. Puede que un 2,5 sin gastos asociados resulte mucho más rentable que un 1,8 con todo el pack de compromisos.

Son pocas las entidades que ofrecen porcentajes atractivos sin productos asociados, pero existen. Por supuesto, cuanta mayor seguridad transmita tu perfil de cliente, mejor. Influye tu situación laboral, ingresos mensuales, ausencia de otras deudas, etc.

También es común que los bancos soliciten menor compromiso asociado a hipotecas variables y mixtas. Opciones interesantes si tenemos en cuenta la previsible bajada de Tipos en cuestión de pocos años, y la posibilidad de renegociar, en todo caso, una vez superado el periodo marcado como estable, ya sea éste de un año, tres, cinco o diez.

Tasa por tu cuenta, no con el banco

La empresa concreta que se encargue de tasar tu vivienda puede marcar la diferencia entre que te concedan o no una hipoteca. Cualquier banco debería admitir como válido el documento de toda tasadora homologada por el banco de España. Sin embargo, aquellos que trabajan de manera directa con un grupo más reducido de ellas suelen decantarse por las cuatro o cinco de su preferencia. Lo ideal, para no correr riesgos, es consultar con la entidad qué tasadoras percibe como más fiables. Entre ellas, deberás encargarte de averiguar qué tasadoras suelen tasar más bajo y cuáles tienen fama de hacerlo levemente al alza (es realmente fácil averiguarlo, con sólo leer opiniones de clientes).

En el caso de que vayas justo de ahorros para la entrada, te interesa que el valor de tasación sea cuanto más alto mejor; que se acerque al máximo al precio de venta o lo supere levemente. Que lo supere por mucho tampoco te conviene, primero porque no va a afectar al importe que la entidad te conceda (el 80% es sobre al valor más bajo, sea éste el de compra o el de tasación), y segundo porque puede elevar el impuesto de transmisiones en el caso de que la diferencia de valor sea evidente.

Una vez recibas el documento con el valor que la empresa considera que tiene la casa, deberás hacer tus cuentas. ¿Estás conforme? ¿Necesitarás más del 80% de ese valor para poder meterte en la compra? Si la tasación ha sido más baja de lo que te gustaría y ese valor imposibilita la compra, porque no dispones de tanta liquidez, puedes pagar por una nueva tasación.

En el caso de que salga mejor, habrás gastado 300 euros más, pero habrás evitado perder varios miles de euros del contrato de arras.En el caso de que la tasación esté hecha con el banco, no habrá más oportunidades: no mandarán a una segunda empresa para ver si, esta vez sí, quedas conforme con su resultado. Por eso, y aunque el proceso pueda parecer menos ágil o cómodo, siempre será mejor tasar por tu cuenta.