Aunque el Estado subsidia la tasa de interés, el acceso a los créditos VIS y VIP sigue condicionado por filtros financieros que excluyen a una parte importante de la población trabajadora y dejan fuera a los sectores populares.

El programa Tu Casa Miti Miti, impulsado por el Gobierno nacional, se presenta hoy como la principal política pública para enfrentar el déficit habitacional en Ecuador. Con una inversión estatal concentrada en el subsidio a la tasa de interés de los créditos hipotecarios, el plan busca facilitar el acceso a vivienda propia a través de la banca privada, mutualistas y el sector de la construcción.

Sin embargo, detrás de la promesa de una vivienda asequible emergen preguntas clave: ¿a quiénes beneficia realmente este modelo?, ¿qué hogares quedan fuera?, ¿cómo se distribuyen los recursos públicos? y ¿qué tipo de política de vivienda necesita el país?

Fernando Calderón es servidor público. Tiene empleo formal, más de tres años de afiliación al IESS y el ahorro requerido para la entrada de una vivienda. Cuando encontró una casa que se ajustaba a los rangos VIS/VIP y decidió iniciar el trámite del crédito, pensó que cumplir con esos requisitos básicos sería suficiente.

La entidad financiera rechazó su solicitud al considerar insuficiente su estabilidad laboral. Su experiencia permite entender cómo, en la práctica, operan los filtros del sistema de crédito incluso cuando existe subsidio estatal.

El corazón del programa: subsidio a la tasa de interés

Tu Casa Miti Miti no entrega viviendas ni subsidios directos al suelo o a la construcción. Su eje central es el subsidio estatal a la tasa de interés, que reduce el costo del crédito hipotecario a tasas cercanas al 4,99 % o 6%, dependiendo del producto financiero.

Para el Estado, este mecanismo se presenta como una forma rápida de ampliar el acceso a vivienda. Para Diana Bell, investigadora y miembro del Contrato Social por la Vivienda, el problema es estructural:

“El enfoque actual de la política habitacional sigue la misma lógica de programas anteriores: facilitar el acceso a la vivienda en propiedad a través de instituciones financieras y el sector de la construcción. Eso deja fuera a millones de hogares que no son sujetos de crédito”.

Según datos del INEC, más del 50 % de la población ocupada en Ecuador trabaja en la informalidad, lo que automáticamente excluye a estos hogares del sistema de crédito hipotecario.

VIS y VIP: cómo se segmenta el acceso a la vivienda

El sistema de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Público (VIP) está organizado en tres segmentos, definidos por el nivel de ingresos de los hogares, el valor máximo de la vivienda y el tipo de subsidio estatal.

Segmento 1: subsidio total para hogares en pobreza

El primer segmento está dirigido a hogares en pobreza o pobreza extrema. Aquí, el Estado financia prácticamente la totalidad de la vivienda.

• Valor máximo: alrededor de USD 21.000 en terreno propio y hasta USD 30.000 en vivienda en terrenos del Estado.
• Tipo de apoyo: subsidio total, sin crédito hipotecario tradicional.

Para el Contrato Social por la Vivienda, este segmento debería ser la prioridad absoluta:

“Es en este grupo donde se concentra el déficit habitacional más grave, tanto cuantitativo como cualitativo”.

Sin embargo, la evidencia de rendiciones de cuentas oficiales muestra que la mayor inversión pública no se concentra en este segmento, sino en los siguientes.

Segmento 2: ingresos medios y crédito con subsidio

El segundo segmento está orientado a hogares con ingresos medios que sí califican para un crédito hipotecario.

• Valor de la vivienda: entre USD 21.000 y aproximadamente USD 49.000.
• Ingresos máximos del hogar: hasta 3,5 salarios básicos unificados (alrededor de USD 1.600–1.700 mensuales).
• Subsidio estatal: hasta 15 salarios básicos unificados aplicados a la tasa de interés.

Este segmento representa, en la práctica, a familias con empleo formal y cierta estabilidad laboral.

Segmento 3: VIS y VIP para ingresos medios y medios-altos

El tercer segmento agrupa a los hogares con ingresos más altos dentro del sistema VIS y a quienes acceden a Vivienda de Interés Público (VIP).

• VIS segmento 3: viviendas de hasta USD 85.000.
• VIP: viviendas de hasta USD 110.000.
• Ingresos familiares máximos: alrededor de USD 3.055 mensuales.

Para Diana Bell, aquí se evidencia el carácter regresivo del subsidio:

“Mientras más alto es el valor de la vivienda, mayor es el subsidio estatal a la tasa de interés. Eso significa que el Estado termina beneficiando más a quienes tienen mayor capacidad adquisitiva”.

¿Una política regresiva?

El subsidio a la tasa de interés implica que el Estado asume una mayor carga financiera mientras más alto es el valor de la vivienda. Por ejemplo, en un crédito para una vivienda valorada en USD 100.000, el Estado puede llegar a cubrir más de USD 65.000 del interés generado a lo largo de 25 años. En cambio, en una vivienda de USD 50.000, el subsidio estatal al interés supera los USD 32.000 en el mismo período.

Esto, según el Contrato Social por la Vivienda, profundiza desigualdades:

• Excluye a hogares sin capacidad de endeudamiento.
• Prioriza a sectores con ingresos medios y medios-altos.
• Reduce los recursos disponibles para soluciones habitacionales directas.

Además, Bell alerta sobre la falta de transparencia:

“No conocemos con claridad qué porcentaje de los proyectos del programa Miti Miti se destinan a hogares del segmento 1, 2 o 3. Sin datos desagregados no se puede evaluar si la política está cumpliendo un rol redistributivo”.

El déficit habitacional: las cifras que no cuadran

Desde el sector constructor, el ingeniero Henry Yandún, presidente de Constructores Positivos, aporta datos que dimensionan el problema:

• 1,6 millones de viviendas con déficit cualitativo (sin servicios básicos adecuados).
• 728.000 viviendas de déficit cuantitativo (simplemente no existen).
• 460.000 hogares viven en condiciones de hacinamiento.
• Cada año se crean 114.000 nuevos hogares, pero solo se construyen formalmente unas 40.000 viviendas.

“El programa Miti Miti, con una inversión estimada de USD 500 millones, apenas alcanzaría para unas 16.000 viviendas. El déficit es gigantesco y requiere una política mucho más agresiva”, sostiene Yandún.

La mirada del sector constructor: oportunidades y límites

Para Constructores Positivos, el programa tiene virtudes claras: dinamiza la economía, genera empleo y ofrece cuotas mensuales similares a un arriendo.

Ejemplos citados por Yandún:

• Vivienda de USD 45.000: entrada de USD 2.250 y cuota mensual aproximada de USD 207.
• Vivienda de USD 70.000: entrada de USD 3.500 y cuota mensual de USD 372.
• Vivienda de USD 110.000: entrada de USD 5.500 y cuota mensual de USD 585.

“El problema no es el programa en sí, sino que muchas personas no califican por sobreendeudamiento o falta de estabilidad laboral”, explica.

El testimonio: cuando el empleo formal no alcanza

El caso de Fernando no es aislado. Aunque cumplía con los requisitos básicos —empleo formal, ingresos regulares y capacidad de ahorro—, la evaluación crediticia priorizó criterios de riesgo más estrictos.

“La casa costaba USD 98.000, yo iba a dar USD 30.000 al contado, pero me pidieron cinco años de estabilidad laboral”, relata.

La respuesta desanimó a Calderón, pues le sugirieron que en todos los bancos le solicitarían el mismo requisito.

Su historia evidencia una exclusión silenciosa: tener ingresos formales ya no garantiza el acceso al crédito, incluso dentro de programas diseñados para ampliar el acceso a la vivienda.

Los requisitos financieros: el filtro invisible

La Mutualista Pichincha, al igual que otras instituciones bancarias, como Banco el Pichincha y Banco del Pacífico establecen condiciones claras para los créditos VIS y VIP:

• Financiamiento de hasta el 95 % del avalúo.
• Entrada mínima del 5 %.
• Plazos de 20 a 25 años.
• Tasa nominal del 4,88 % reajustable.
• Ingresos familiares máximos: USD 3.055,88.
• Certificación de que se trata de la primera vivienda.

A esto se suma una extensa lista de documentos para acceder al crédito: historia laboral, roles de pago, declaraciones de impuestos, estados de cuenta, certificados del Registro de la Propiedad, entre otros.

Para personas con ingresos informales o trayectorias laborales inestables, este conjunto de requisitos se convierte en una barrera casi infranqueable.

¿Dónde se construye la vivienda?

Otro punto crítico es la ubicación de los proyectos. Históricamente, la vivienda VIS y VIP se ha desarrollado en zonas periféricas, reproduciendo la segregación socioespacial.

“El suelo es el factor que encarece la vivienda. Si el Estado facilitara suelo bien ubicado, podríamos construir en zonas consolidadas”, afirma Yandún.

Desde la sociedad civil, Diana Bell coincide:

“La política habitacional no puede seguir empujando a los hogares de menores ingresos a la periferia, lejos del trabajo, la educación y la salud”.

Más allá de la propiedad: lo que falta en la política pública

El Contrato Social por la Vivienda insiste en que el acceso a vivienda no debe limitarse a la propiedad. La normativa contempla alternativas que aún no se implementan:

• Arrendamiento social.
• Vivienda pública en alquiler.
• Programas gestionados por gobiernos locales.

Estas opciones permitirían llegar a los hogares que hoy quedan excluidos del crédito hipotecario.

Tu Casa Miti Miti se ha convertido en el eje de la política habitacional del Estado. Para el sector constructor, es un motor económico necesario. Para la sociedad civil, es una política insuficiente y desigual, que no enfrenta de raíz el déficit habitacional.